Sei proprietario di un immobile concesso il locazione e non sai come comportarti nei confronti dell’inquilino moroso?

La condizione di morosità purtroppo è un problema molto diffuso durante i periodi di crisi economica e, per questo motivo, di seguito ti spieghiamo cosa fare quando l’inquilino non paga più l’affitto.

Partiamo dal definire cosa sia da intendersi per sfratto esecutivo, ovvero il provvedimento mediante il quale viene ordinato al conduttore di liberare l’immobile nel quale, ormai, si trova senza titolo, entro un determinato termine, che viene stabilito dal Giudice.

In base alla legge, il locatore ha la facoltà di rivolgersi al Giudice al fine di ottenere un’ordinanza di convalida di sfratto, ossia il provvedimento che costituisce il titolo esecutivo necessario per procedere al rilascio dell’immobile locato, dandogli la possibilità di iniziare la fase esecutiva dello sfratto, consistente in una vera e propria esecuzione forzata, disciplinata dagli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile. Il Giudice, con l’ordinanza di convalida di sfratto, fissa il termine a partire dal quale, se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, si può iniziare l’azione esecutiva di rilascio, la quale porta alla liberazione forzata dell’immobile e all’immissione del proprietario nel possesso dello stesso.

Quindi, se una volta ottenuto il provvedimento di sfratto esecutivo il conduttore non provvede a rilasciare spontaneamente l’immobile, che ormai occupa senza titolo, entro il termine previsto all’interno del provvedimento stesso, sarà necessario provvedere a “mettere in esecuzione” il provvedimento di sfratto esecutivo.

Vediamo ora come ciò avviene.

Affinché possa intraprendersi l’azione esecutiva vera e propria, come prima cosa è necessario che al conduttore vengano notificati due atti: il titolo esecutivo e l’atto di precetto, i quali possono essergli notificati contestualmente, ovvero separatamente. Abbiamo già detto che il titolo esecutivo è costituito dal provvedimento di sfratto esecutivo, ma ancora non abbiamo chiarito cosa sia da intendersi con atto di precetto.

Dal punto di vista formale il precetto è un atto redatto a cura dell’avvocato della parte istante ed è un atto di natura recettizia, il quale, in quanto tale, deve essere portato a conoscenza del destinatario, ossia del soggetto da cui si pretende l’adempimento dell’obbligo risultante dal titolo esecutivo; tale conoscenza si attua mediante la notificazione. A norma degli articoli 480 e 605, cod. proc. civ., a pena di nullità, l’atto di precetto deve contenere i seguenti elementi:

• l’indicazione delle parti (creditore e debitore);
• la data di notifica del titolo esecutivo (se fatta separatamente);
• la trascrizione integrale del titolo stesso (se richiesto della legge);
• l’avvertimento al debitore che può, con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla sua situazione di sovraindebitamento;
• la dichiarazione o l’elezione di domicilio della parte istante, nel Comune in cui ha sede il giudice competente per l’esecuzione;
• la descrizione sommaria dei beni;
• la sottoscrizione del difensore, o della parte se questa sta in giudizio personalmente;
• la notificazione ai sensi dell’art. 137 e ss., cod. proc. civ.

Dal punto di vista sostanziale, invece, il precetto si qualifica quale atto che rappresenta l’ultimatum per l’adempimento, in quanto con esso viene preannunciato l’inizio della fase esecutiva, e viene data quindi all’inquilino l’ultima possibilità di rilasciare spontaneamente l’immobile, senza che venga effettivamente messo in esecuzione il provvedimento di sfratto. Con esso, la parte istante evidenzia la propria intenzione di procedere con l’esecuzione forzata e intima all’inquilino il rilascio dell’alloggio entro, e non oltre, dieci giorni dalla notifica, nonché lo avverte che, in caso di mancato rilascio, si procederà con l’azione esecutiva fondante sul provvedimento di sfratto esecutivo; trascorsi questi dieci giorni senza che l’inquilino abbia effettivamente rilasciato l’immobile, allora si metterà definitivamente in esecuzione il provvedimento di sfratto esecutivo.

Ai sensi dell’art. 482, cod. proc. civ., nell’ipotesi in cui vi sia un pericolo nel ritardo, il Presidente del Tribunale competente per l’esecuzione può provvedere, con decreto, alla riduzione o all’eliminazione del termine autorizzando l’esecuzione immediata, con cauzione o senza.

L’atto di precetto ha una durata di 90 giorni nell’arco dei quali il creditore si deve adoperare per richiedere l’avvio dell’esecuzione forzata; se suddetto termine viene lasciato decorrere invano, allora il creditore, affinché si avvii l’esecuzione, dovrà procedere ad una nuova notifica dell’atto di precetto facendo così decorrere nuovamente i 90 giorni.

Successivamente, trascorsi vanamente i giorni intimati con il precetto, per mettere in esecuzione il provvedimento di sfratto esecutivo, l’avvocato del locatore si potrà recare presso l’Ufficiale Giudiziario competente ai fini di richiedere che venga notificato al debitore un ulteriore atto, il cosiddetto preavviso di rilascio, prescritto dall’art. 608, cod. proc. civ., rappresentante quindi l’atto iniziale dell’esecuzione, essendo il suo scopo quello di avvertire l’esecutato del prossimo inizio dell’esecuzione esecutiva, al fine di consentirgli, per l’ultima volta, l’adempimento di rilascio spontaneo.

Il preavviso di rilascio ha la funzione di avvertire la parte tenuta al rilascio dell’immobile, con almeno dieci giorni di anticipo, dell’ora e del giorno stabiliti per l’esecuzione; all’interno dell’atto stesso sono infatti indicate la data e l’ora, fissate dall’Ufficiale Giudiziario, in cui questi effettuerà il primo accesso presso l’immobile oggetto di esecuzione, senza l’ausilio della forza pubblica, ai fini di richiederne la restituzione all’inquilino. Se nel giorno fissato per il summenzionato primo accesso l’inquilino non si farà trovare o comunque non aprirà all’Ufficiale Giudiziario o ancora, pur aprendogli, gli riferirà di non avere ancora reperito altro alloggio, ovvero laddove l’Ufficiale Giudiziario trovi resistenza, questi, senza l’ausilio della forza pubblica, non potrà materialmente eseguire il provvedimento; per questo motivo, in tale data, per prassi, lo sfratto non viene eseguito, bensì il primo accesso rappresenta, quasi sempre, un accesso interlocutorio.

Al verificarsi di tali ipotesi l’Ufficiale Giudiziario rinvierà l’esecuzione ad altra data e fisserà un successivo accesso, al quale, al fine di immettere il locatore nel possesso dell’immobile, sarà accompagnato:

• dall’avvocato del locatore;
• dalla forza pubblica, per fornire la necessaria assistenza;
• da un fabbro, il quale dovrà intervenire a seguito dell’esecuzione per cambiare la serratura e per aprire forzatamente la porta per entrare nell’immobile oggetto della procedura di sfratto, qualora lo sfrattando non sia in casa;
• da eventuali altre figure professionali che dovessero rendersi necessarie per lo sfratto specifico, a titolo esemplificativo: un medico o un’ambulanza, qualora nell’immobile oggetto della procedura dovessero trovarsi soggetti malati o allettati; gli addetti al canile, nell’ipotesi vi sia la presenza di un cane o di un gatto che lo sfrattante non intende portare via con sé; i servizi social del Comune di riferimento, se la situazione familiare dello sfrattando sia particolarmente problematica.

Una volta che presso l’immobile oggetto della procedura di sfratto sono presenti, insieme all’Ufficiale Giudiziario, tutte le parti sopra indicate, potrà avviarsi l’esecuzione, in ordine alla quale possono configurarsi diverse ipotesi.

Nel caso in cui lo sfrattando sia in casa, l’Ufficiale Giudiziario lo inviterà a lasciare l’immobile spontaneamente, ovvero, in caso questi opponga resistenza, con l’ausilio della forza pubblica. Successivamente, mediante l’ausilio del fabbro, verrà cambiata la serratura e l’Ufficiale Giudiziario immetterà il proprietario, o per lui il suo delegato, nel possesso dell’immobile ingiungendo allo sfrattato e a chiunque altro di non introdursi più nell’immobile, pena sanzioni di legge.

Nell’ipotesi contraria in cui, invece, in casa non ci sia nessuno, l’Ufficiale Giudiziario provvederà a disporre l’apertura forzata della porta, ad opera del fabbro, alla quale verrà successivamente comunque cambiata la serratura. Lo sfrattato, al suo ritorno, troverà apposto sulla porta dell’immobile un avviso dichiarante l’avvenuta esecuzione dello sfratto, accompagnato dalla summenzionata ingiunzione di non introdursi più nell’immobile, pena sanzioni di legge.

Di tutte le attività, di cui sopra, svolte viene redatto apposito verbale.

Una volta che il locatore viene immesso nel possesso dell’immobile di sua proprietà, questo deve essergli restituito nel medesimo stato in cui il conduttore l’aveva ricevuto in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto, ex art. 1590, cod. civ.; ai sensi di quanto disposto, l’immobile locato dovrà essere consegnato al locatore libero di qualsivoglia bene mobile appartenente all’inquilino.

L’art. 609, cod. proc. civ., come riformato dalla L. n. 162/2014, prevede uno specifico iter per il trattamento dei beni mobili che si trovano all’interno di un immobile oggetto di rilascio e che non devono essere consegnati al conduttore, in quanto appartenenti allo sfrattato. Nel momento in cui viene materialmente eseguito lo sfratto, l’Ufficiale Giudiziario deve intimare alla parte tenuta al rilascio di asportare i beni di sua proprietà dall’immobile di cui era conduttore, assegnandogli un termine per provvedervi; nell’ipotesi in cui, contrariamente, l’inquilino non sia presente in sede di rilascio, l’intimazione all’asporto entro il termine assegnato deve essere compiuta mediante un atto ad hoc, compilato e notificato a spese del locatore.

Affinché l’inquilino possa procedere all’asportazione dei suoi beni dall’immobile, è necessario che prenda accordi con il locatore, essendo questi il solo a disporre delle chiavi dell’immobile, in quanto con l’esecuzione dello sfratto sarà stata cambiata la serratura dell’ingresso.

Spesso, però, l’intimazione all’asporto non viene ottemperata: se  la parte istante ne fa richiesta e si dichiara disponibile a sostenere le relative spese, l’Ufficiale Giudiziario provvede, con l’ausilio di uno stimatore, alla redazione di un inventario dei beni di proprietà dell’inquilino sfrattato, nonché alla stima di realizzo dei suddetti beni, quantificando anche le eventuali spese di custodia e asporto.

Successivamente si possono configurare due differente ipotesi:

• qualora il valore di realizzo sia maggiore delle spese di custodia e asporto, l’Ufficiale Giudiziario nomina, ex art. 599, cod. proc. civ., un custode incaricandolo di trasportare i beni in un altro luogo, nonché di provvedere alla vendita senza incanto dei beni che gli sono stati affidati, ex artt. 530 e seguenti, cod. proc. civ., il cui ricavato dovrà innanzitutto essere utilizzato per le spese di asporto, custodia e vendita, mentre l’eventuale eccedenza verrà impiegato per il pagamento delle spese di esecuzione, la cui liquidazione è fatta ai sensi dell’art. 611, cod. proc. civ., nonché per il pagamento del debito per i canoni e gli oneri rimasti insoluti. In caso di infruttuosità della vendita verrà successivamente disposto  lo smaltimento dei beni.

• qualora, contrariamente, non appare evidente l’utilità del tentativo di vendita, i beni sono da considerarsi quali res derelictae, ossia abbandonati, e, l’Ufficiale Giudiziario ne dispone lo smaltimento o la distruzione.

Se hai necessità di eseguire uno sfratto o di avere informazioni più dettagliate sulla procedura, non esitare a prendere contatto con il nostro studio per una consulenza approfondita.